从华银城火爆看环京楼市的分化

2016年春节过后，在国家楼市“去库存”的大政策利好下，热点城市的楼市开始呈现旺销趋势，尤其一线城市周边的热点区域更是水涨船高。

进入3月，环京楼市的成交价格一路疯涨，传统热点的北三县房价涨幅已经超过了北京楼盘市区，而固安区域一些项目的价格涨幅也超过20%以上。

面对几近疯狂房地产上涨局面，3月26日，廊坊率先表态出台政策调控楼市北三县，稳定房地产市场；而固安楼市则出现了捂盘惜售；相对于上述两地，京西南的涞水则仍保持火爆销售的局面，即便是工作日，售楼处前的看房客和私家车也是络绎不绝。专家指出，环京楼市逐渐开始呈现多级分划的局面……

涞水异军突起，成环京地产市场新贵

2016年春节过后，位于京西南的涞水产业新城住宅功能板块华银城开始推向市场，而受各种利好的推动，项目在面市之初就获得了市场的广泛关注。

据了解，华银城项目总开发体量达260万平方米，首期亮相的2#、3#地块规划产品为65～99㎡的1～3居经典小户型，所有户型均为南北通透设计且有附赠面积，面积赠送比例最高达13%。更加冲击市场的是，该项目首期推售价格仅为4500元/平方米。

现场购房客户反馈，“这样的价格，在环北京周边近点的地方已经买不到房子了”， “项目的交通很方便，走京昆高速可以直通北京市区，而且开发商还承诺了未来会开通直抵西三环的社区班车”

而做为环北京最后一处仍的区域，由于项目在医疗三甲医院、学校小学至高中系统方面的优质配套，更让大批想留在北京的北漂感到心动。

华银城项目销售负责人反馈，项目自春节后推出面市以来，当前排卡认筹的客户已经超过千组以上，已经超过市场预期，当前正在积极协调增加推售房源。

业内人士分析：2014年年底，京昆高速北京段及保定楼盘涞水段正式通车，北京到涞水不必再绕行京石京港澳高速，交通距离被大幅缩短。自此涞水正式进入环北京半生活圈，涞水的住宅项目也逐渐开始受到更多北京刚需客户的关注。”

京津冀协同战略多重布局 环京楼市呈多极发展

涞水楼市的火爆，是京津冀协同发展政策逐渐落地的一个注脚，因为协同发展对环北京周边的区域定位不同，所以也形成了不同的热点板块。

环北京的区域被划分成北部的张家口楼盘、承德楼盘，南部的廊坊，东部的三县，西南方向的保定和涞水，西北张家口和东北承德的发展更偏向于旅游、休闲的绿色生态化发展，而承接北京外迁功能的经济发展重点则主要在北京的东南廊坊和西南保定。

河北当地一位分析人士认为，这是第一次向社会公布保定在京津冀协同发展中的核心区域地位。

围绕着协同发展，环北京区域的房地产市场也形成了北三县的“行政副中心板块”、廊坊的“第二机场板块”和涞水的“产业新城板块”。

北三县作为环北京的传统热点区域，特别是在北京机关单位迁址通州的消息传出后，房价更是直线飙升，当前燕郊的房价已经上涨至2.2万～2.8万，相较于2012年6000元的均价，涨幅高达400%。针对北三县房价的疯涨，廊坊市于3月26日表态将出台政策对北三县进行调控。通过信贷政策来抑制当前过旺的消费力，增加短期内房地产交易的难度。同时加大积分落户的推进，改变北三县的睡城格局。

位于北京正南的固安等区域，在大楼市的带动下同样表现出疯狂的躁动。当前固安的房价整体涨幅较上个月增长了约20%以上，位置相对偏远的永清，部分项目的价涨幅也超过了15%。相对于“行政副中心板块”，南部板块此次房价的涨幅躁动性更强，有专家表示，虽然南部板块有新机场的空港经济以及四号线延长线的延伸利好，但在政策及产业实际落地之前，“房价先疯狂，只能是透支未来房价的上涨空间。”

相对于传统北三县和南部空港板块近期价格的疯涨，以保定-涞水为新核心的西南板块同样表现火爆，但是又表现出产业发展支持下的长期性理性。

“这主要与当前保定-涞水的发展定位相关，不同于北三县、固安等传统环京热点区域，先开发住宅后建设经济。涞水的发展是强调产城融合的发展模式，产业和住宅的开发是同步进行的，当前涞水产业新城住宅功能板块华银城的开发不仅仅是为了带动区域的房地产市场，更多的还是要为涞水产业新城的发展引进、储备人才做服务配套。”

涞水华银城项目的负责人表示，当前保定-涞水的发展核心是积极吸纳当前京津冀协同发展的红利，“所以未来涞水的房价将保持着稳健，会随着产业及城市配套的成熟逐步增长”。

政策影响房价或继续上涨 当前仍然是入市好时机

尽管华银城项目的负责人表示项目未来价格将保持稳健增长。但从过往环京楼市的价格变化看，市场价格的调整更多还是受到政策的影响，如2015年，保定传出将建立首都副职能城市的消息后，保定楼市的价格立刻呈现了三级跳的增长。虽然之后消息落实为传言，但保定的房价经此增长后已经是居高不下了。

此次廊坊的新政出台，北三县已明确接受调控，政策的挤压下必然会使得房价产生进一步浮动；而为了稳定市场价格，当前正在捂盘惜售的固安很可能成为环北京的下一个调控对象。

这样作为环北京最后一处仍可买房即落户的区域，涞水将成为北京外溢刚需购房客户，尤其是京南、京西的购房者在政策和房价双重挤压后的最佳选择目标，届时在刚需需求大涨的刺激下，涞水的房价必然出现新一轮的行情。

所以对于打算在京西南出手的购房者而言，在当前涞水房价未开始增长之前出手仍然是出手的最好时间。