金地“纠结一年”中突破600亿大关 融资成本下降趋势今年将继续

作为“招保万金”中最后一家发布2015年年报的公司，金地在4月22日下午披露了一份近几年最好的销售业绩，金地实现销售金额617亿元，销售面积446万平方米，同比分别增长26%、15%。

在宏观经济“供给侧改革”的背景下，过去一年里行业政策、市场大环境等都发生了根本变化，因此2015年也被金地董事长凌克喻为“纠结的一年”。期内，金地实现营业收入327.62亿元，归属于母公司净利润32亿元。

在房地产行业利润空间逐渐缩小的背景下，金地过去一年的毛利率也微跌0.74个百分点至27.79%。不过，随着金地“做强城市、深耕发展”经营导向的确立，这个数据和过去两年大致持平，2013年、2014年其毛利率分别为26.9%、28.9%。

金地全年通过合作方式获取的土地也有所增加，共获取33宗土地，总投资额297亿元，权益投资额113亿元，为公司新增了447万平方米土地储备，为近年来总投资额最高和获取项目数量最多的一年。

融资成本下降的趋势在今年将继续。3月23日，金地完成2016年公司债券第一期发行，融资规模共计30亿元，其中6年期债券部分的票面利率仅为3.00%，创历史新低。自2015年至今，该公司通过中期票据、公司债券工具密集融资，涉及资金流达155亿元，净负债率也降至51%。

在接受观点地产新媒体采访时，金地相关人士并未明确告知2016年的销售目标。不过其乐观预计，今年的销售额会在2015年的基础上有所提高。

一二线布局与单月销售次高

金地管理层在总结2015年房地产行业的环境时明确表示，不同城市分化现象极为明显，总体表现为一线城市和热点二线城市市场量价齐升。

数据显示，2015年全国商品房成交12.8亿平方米，同比上升21.9%。其中成交上升最快的为一线城市，其商品住宅成交面积同比平均上升49%，二三线城市平均成交面积上升也在30%左右，尤其是大量区域中心型二线城市商品住宅的成交面积达到甚至超过历史峰值。

一二线市场的销售金额也在业绩中占绝大部分比重。年内金地在华南地区签约120.4亿元，创历史记录，并成为公司首个实现销售额破百亿的区域；华北、华东区域公司也陆续完成百亿销售目标。

从具体项目看，观点地产新媒体了解到，上海楼盘自在城项目销售金额超过33亿元，南京楼盘湖城艺境、深圳楼盘天悦湾、北京楼盘中央世家、武汉楼盘自在城等项目年度销售金额超过20亿元。总计下来，金地有13个项目的销售金额超过10亿元。

过去一年也是金地回款最好的年份之一，全年销售回款率超过90%，经营性现金流净额83.94亿元。这与2014年相比已有长足进步。2014年楼市成交下滑影响销售回款，该公司甚至提出“加快周转，做大规模，提升ROE”的经营导向。

这得益于金地对现金流管理的重视，强调销售及时回款。和大部分开发商一样，积极销售、合理投资成了金地的必要选择之一。截至期末，手头货币资金150.01亿元，这使它拥有充裕的现金流。

项目获取及销售则是重中之重。据观点地产新媒体统计，进入2015年，金地总计获取33宗土地，总投资额297亿元，权益投资额113亿元，新增土地储备447万平方米，同比增长56%，创下近年来总投资额最高和获取项目数量最多两项纪录。

其中北京、上海等一线城市总投资额占比39%，沈阳、苏州楼盘、南京、武汉、长沙楼盘、大连楼盘、青岛楼盘、宁波楼盘等二线城市总投资额占比51%。三线城市的总投资额占比仅10%，且主要位于东莞楼盘，投资项目主要在临深片区——过去一年，深圳房价暴涨四成左右，东莞、惠州楼盘均是需求外溢的城市之一。

金地称，期内公司通过加快开发节奏与提升项目价值，促使大批新增土地在短时间内转化为可售产品。同时，推售产品以首置首改的刚需类为主，灵活制定销售及价格策略，并对库存项目加大去化。

以青岛为例，金地于1月29日首次在青岛拿地，9个月后，在这块土地上打造出的“金地悦峰”项目已投入市场，并实现销售10亿元。

按照金地的计划，2016年开发项目约80个，计划新开工面积约500万平方米，比上年实际完成量增长8.7%。对此，金地相关人士对观点地产新媒体表示，去年公司获得了大量土地储备，通过加快开发节奏，今年将增加大量可售货值。

此外，金地于4月上旬披露数据称，公司3月实现销售金额98.5亿元，同比增长143.2%；销售面积71.5万平，同比增长95.4%，单月销售规模创历史次高最高是2014年12月。

2016年一季度，金地实现销售金额204亿元，同比上升207%；销售面积138万平米，同比上升135%。在市场环境和销售整体向好的情况下，金地在重点城市布局的项目也使其成为受益方之一。

产品研究与多元探索

在一季度销售创下良好开局后，这家华南开发商在今年也希望能够抓住市场回暖的契机。

从未来的推盘量看，4-5月金地有新推或加推盘计划的项目总计26个，环比增加9个，大部分集中在长三角地区，包括成交景气度较好的南京、杭州楼盘等。同时，在武汉也有3个项目具备推货条件。

而由于土地溢价率逐渐走高，金地在土地市场保持了克制的态度，仅在年初获取了武汉市硚口区红星村项目，建面62万平方米，总地价34亿元。

同时近期市场传出消息称，天房发展(600322,股吧)将与金地共同打造苏州苏地2015-WG-25号地块。地块此前由天房发展以2.7亿元投得，土地面积2.43万平方米，楼面价9249.9元/平方米。相比之下，4月7日，泰禾在苏州竞拍地块的楼面价已高达2.6万元/平方米。

这也说明合作拿地在金地往后扩张中所起的重要作用。对此，金地相关人士向观点地产新媒体表示，目前房地产市场分化严重，三四线城市公司不轻易进，重点一二线城市地价又高，公司倾向于“性价比高”的地，所以合作也是一种选择。

但在金地董事长凌克看来，规模和业绩的增长不是关注的唯一焦点，还要看重在变化的市场环境中“保证长期稳定可持续发展”。

最终，他在2015年报告的致股东函中道出了开启金地未来的一部分关键之匙：产品专业精神、资本运作、跨界合作、上下游产业开拓以及国际市场等。

金地相关人士介绍称，公司向来强调“地产专业主义”，目前旗下格林、名仕、世家、天境、格林、未来系、风华系及社区商业系列等八大产品系列，life智能家、五心带装修家、360度景观健康家等产品品牌，具备完整覆盖全社会消费群体的能力。

4月21日，金地在毗邻深圳总部大厦的科学筑家馆推出最新研发产品，包括针对改善型客户的优品宅Carefor+户型带装修样板、针对年轻客群研发的极公寓等一一亮相。

其中18-26平方米的极公寓也是瞄准了目前热点城市被房价困扰的青年白领族群。金地产品管理部副总经理何大江透露，极公寓在北京已经有项目落地，未来将在上海、杭州、南京以及深圳龙华等一二线城市落地。今年下半年广州楼盘天河公馆也将会有极公寓落地。

与此同时，金地旗下金地商置近期宣布推出社群化联合办公品牌“ibase原点”，成为继SOHO中国、绿地、万科等之后，又一家在联合办公领域分食的开发商。

ibase原点在深圳威新中心落地后，最新已在北京金地中心宣布其母运营。金地中心拥有2000平方米空间，共计224个工位，64个房间，目前处于签约阶段。

金地高级副总裁、董事会秘书徐家俊曾向观点地产新媒体透露，除深耕原有城市外，金地已开始着眼国际化。“集团在美国洛杉矶、波士顿等地已经投资一部分项目。包括写字楼、公寓、联合办公等业务，如果有机会都愿意做，美国如此，英国也如此。”

按照他的说法，未来金地将有高达20亿美金的资本进入美国市场，配合建筑贷款，将达成总价100亿美金资产的投入。

此外，为了顺应“互联+”的趋势，金地集团(600383,股吧)也在进行产品多样化的探索。据介绍，2015年，公司相继与小米、中兴、腾讯、UBER等企业合作，将其引入旗下部分项目，尝试全方位购房生态链的可行性。